La justificación y cálculo de indivisos de una unidad habitacional en condominio magno horizontal y determinar su valor catastral

Abstract

El resultado del trabajo que aquí presentamos se ha basado en la disparidad de valores catastrales que se tenían reportados en las boletas prediales de los diferentes departamentos que aun siendo similares entre ellos, no correspondían a la realidad; es por eso que ahora nos avocamos a la solución de dicha discrepancia. El Distrito Federal cuenta con una Superficie total de 148,994 Has. Conformándose 42.55% como Zona Urbana y con 57.45% como Zona Rural. A su vez alberga 2.2 millones de predios, contribuyendo con impuestos y derechos ligados a los bienes inmuebles, siendo estos:  El Impuesto Predial  El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles  Los Impuestos y Derechos por mejoras  Así como los correspondientes a las Fusiones, Subdivisiones, Registro de Obra y aumento a la Intensidad de Construcción. Dichos impuestos y derechos representan, aproximadamente el 50% de las estimaciones en la ley de ingresos del presente ejercicio fiscal. Acerca del pago del Impuesto Predial principalmente, que es el tema que nos ocupa en esta tesina la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) declararon que en el país solamente se recauda el 0.2% del PIB, y que el promedio debería ser del 2% del PIB, es decir 10 veces más, lo cual resulta muy significativo para el desarrollo de un país. Según estimaciones en Distrito Federal la evasión de este impuesto alcanza aproximadamente el 30% y se estima su captación del 0.5% del PIB local. Todo esto a pesar de las actualizaciones de valores unitarios, tanto de terreno, como de las construcciones que año con año se realizan con la aprobación de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal. Es por esto que nos dimos a la tarea de calcular el valor catastral de un Departamento en condominio vertical dentro de este condominio Magno, el cual se verá a detalle en nuestro planteamiento, así como el porqué del mismo. El código Financiero del Distrito Federal vigente autoriza a los valuadores registrados en Tesorería a efectuar avalúos para que sirvan de base en la aplicación de estos impuestos y derechos. Llevaremos esto acabo siguiendo los Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la consideración de avalúos, específicamente en la revisión de las construcciones, de acuerdo a las actuales clasificaciones, por medio de la matriz de puntos que más adelante detallaremos.

The Results of the work that it is presented, has been base on the disparity of property values that had reported in the property papers of the different departments that even being similar among them, they did not correspond to the reality; that is why now we are fixing it and getting to solution of said discrepancy. México City counts with a Total surface of 148.994 Has. Being conformed 42, 55% as Urban Zone and with 57, 45% like Rural Zone. At the same time harbors 2, 2 million grounds, contributing with taxes and rights connected with the real estate goods, being these: • The property Tax • The Tax on Acquisition of Real Estate • The Taxes and Rights by Improvements • As well as the corresponding to the Fusions, Subdivisions, Registration of Work and Increase to the Intensity of Construction. This taxes and rights represent, approximately the 50% of the estimations in the law of incomes of the current tax year. About the payment of the property tax chiefly, that is the theme that occupies us in this thesis, the Organization for the Cooperation and the Economic Development (OCDE) declared that in the country only collects itself the 0,2% of the PIB, and that the average should be from the 2% of the PIB, that is to say 10 times more, which turns out to be very significant for the development of a country. According to estimations in Mexico City, the evasion of this tax reaches approximately the 30% and its collecting from the 0, 5% of the local PIB is estimated. All this in spite of the updating of so much, unit values of land, as of the constructions that year with year are carrying out with the approval of the Legislative Assembly of the Federal District. It is for this that we gave us to the task to calculate the property value of a Department in vertical condominium inside this Great condominium, which detail in our approach will be seen, as well as the reason of the same one. The Financial code of the Federal District in force authorizes the registered appraisers in Treasury to perform appraisals so that they serve as base in the application of these taxes and right. We will carry this in and continuing the Procedures and Technical Features for the consideration of appraisals, specifically in the review of the constructions, according to the current classifications, through the headquarters of points that further on we will detail.